Jus og eiendom

Hvordan verdsettes boliger når de skal kjøpes/innløses?
Boligens takst er grunnlaget for forhandlinger om kjøpesum. Alle boliger vi tilbyr å kjøpe vil bli taksert. Det legges opp til at begge partene har hver sin takstmann. Forutsatt at taksten blir gjort på ordinær måte, vil vi dekke boligeiers utgifter til takstmann.

Jeg har rett på innløsning ifølge reguleringsbestemmelsene. Når kan jeg forvente å få et tilbud?
Vi vil i utgangspunktet prioritere de som har høyest støynivå. De som har støynivåer mellom 62 og 65 dB kan forvente å komme i forhandlinger med Forsvarsbygg i 2018. Skulle det foreligge sterke velferdsmessige årsaker kan det bli vurdert innløsning på et tidligere tidspunkt.

Hva legges til grunn for tilbudet som gis fra Forsvarsbygg?
For de som får innløst primærboligen skal tilbudet fra oss ha «gjenervervelsesverdi», det vil si at boligeier skal kunne kjøpe en annen eiendom for tilsvarende bruk, med tilsvarende bofunksjon og -kvalitet. Summen baseres på takster på den enkelte bolig og en helhetsvurdering av boligmarkedet.

Da det ikke foreligger erstatningsutmålingsregler for frivillig innløsning av støyberørte eiendommer har vi anbefalt og fått godkjent at ekspropriasjonsrettslige prinsipper legges til grunn ved kjøp av primærbolig. Dette innebærer at tilbudene for bofunksjonen vil ta utgangspunkt i vederlagslovens bestemmelser, og at vi tilbyr å kjøpe primærboligene til en verdi som er den høyeste av enten salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. 

Vi legger til grunn at det vil være mulig å anskaffe tilsvarende bolig i Ørland kommune eller nabokommunen Bjugn, og at det ikke vil være nødvendig å bygge ny bolig. Dette er basert på prognoser og utbyggingsplaner i for de to kommunene, som tilsier at boligmarkedet vil være i balanse i kommende tid. (Prognosene og utbyggingsplanene har inkludert hensyn som økt tilflytning, etablering av nye boenheter og så videre).

Hvilket område tar Forsvarsbygg utgangspunkt i for kjøp av ny bolig etter innløsning?
Ved erstatningsutmåling for hver enkelt bolig tas det utgangspunkt i Ørland og Bjugn kommuner (til og med Botngård), men det vil bli tatt hensyn til hvor nåværende bolig er plassert. Reetableringsområdet er lagt til grunn på bakgrunn av rettspraksis og andre statlige etaters definisjon på omfanget av reetableringsområder.

Hvordan foregår forhandlinger om bolig mellom boligeier og Forsvarsbygg?
Vi legger opp til at det alltid skal gjennomføres individuelle forhandlinger med hver enkelt boligeier. Vi dekker advokathjelp opp til 20 timer for boligeieren i forhandlingene. I tilbudet som sendes fra oss vil det bli foreslått et forhandlingstidspunkt. Partene forsøker i forhandlingene å komme frem til en enighet om kjøpesum for boligen. Blir ikke partene enige vil vi foreslå at det gjøres avtale om skjønn. Alternativt kan saken tas opp igjen på et senere tidspunkt.

Hva innebærer det hvis saken tas til skjønnsrett?
Et avtaleskjønn innebærer en domstolsbehandling, hvor retten foretar en uavhengig vurdering og fastsetter verdien på eiendommen etter gjeldende erstatningsregler. Skjønnsrettens slutning er bindende for begge parter, med mulighet for å anke til overskjønnsretten.

Dekker Forsvarsbygg advokatutgifter i forbindelse med kjøp av bolig og i så fall hvilke?
Vi vil dekke nødvendige advokatutgifter i frivillige forhandlinger. Dette må imidlertid avklares skriftlig på forhånd med oss. Vi vil i avtalen dekke fremtidig juridisk bistand i forbindelse med forhandlingene, begrenset opp til 20 timer. I særskilte tilfeller kan justering på forhånd avtales.

Ved en eventuell skjønnssak for domstolen, følger det av skjønnslovens regler at grunneier har krav på advokatbistand under skjønnssakens forhandlinger, slik at utgiftene i disse tilfeller dekkes av oss.

Hvor lang tid har boligeiere på å akseptere et tilbud?
I forbindelse med tilbud om kjøp av boligeiendommer har vi satt en akseptfrist på minst to måneder. Fristen vil i enkelte tilfeller kunne forlenges etter forespørsel fra boligeieren. Fristen gjelder kun for aksept av tilbudet og ikke for hvor lenge en kan bo i boligen. 

Er det mulig å få forskuddsutbetaling?
Vi legger til rette for forskuddsutbetaling (akonto) i tilfeller hvor dette blir etterspurt. Utbetalingen tilsvarer vårt tilbud gitt før forhandlingene. Forutsetning er at partene har kommet til enighet om at boligen skal overføres til Forsvarsbygg, men at partene er uenige om kjøpesummen, slik at denne skal avgjøres av skjønnsretten (avtaleskjønn). Forskuddsbetalingen forutsetter videre at eiendommens «hjemmel» overføres til staten før utbetaling av forskudd.

Hva kan tas med av fast inventar fra boligen?
Vi følger prinsippene i Avhendingsloven. Av loven kommer det frem at alt varig innredning og utstyr som er fastmontert eller særskilt tilpasset bygningen skal følge med boligen når den erverves. Omfanget av hva som kan beholdes/tas med fra boligen kan avtales nærmere under forhandlingene.

Hvor lenge er det mulig å disponere boligen etter avtaleinngåelse?
Alle som får tilbud om innløsning av boligen vil i utgangspunktet ha mulighet til å disponere den inntil to år etter avtaleinngåelse, men det er mulig å gjøre avtale om tidligere flytting. Inngår du avtale sommeren 2019 eller senere må du fraflytte boligen senest juni 2021. Det er ikke mulig å fremleie boligen i disponeringstiden. 

Kan vedlikehold av huset i tiden fremover gi godtgjørelse ved et eventuelt oppgjør?
Verdien av boligen på tidspunktet verdien fastsettes er avgjørende. Normalt vedlikehold frem til dette tidspunktet vil dermed bli en del av den takstfaglige vurderingen, men tiltak som er utført med tanke på verdiøkning for salg til Forsvarsbygg vil ikke bli erstattet.

Hvilke muligheter har vi for å klage på Forsvarsbygg sine vedtak om innløsning?
Dersom det ikke oppnås enighet i forhandlingene mellom eier og Forsvarsbygg vil alminnelige rettslige prinsipper være gjeldende. Forvaltningslovens klageregler kommer utover dette ikke til anvendelse da dette ikke gjelder enkeltvedtak.